В сделках с недвижимостью продавец и покупатель зачастую – совершенно посторонние люди, а при этом цена вопроса достаточно высокая. Особенность договора купли-продажи недвижимости заключается в том, что предмет договора переходит в собственность покупателю не в момент подписания договора, а только лишь после прохождения государственной регистрации самой сделки.
В связи с этим стороны должны каким-то образом подстраховаться, чтобы ни покупатель не лишился денег, ни продавец – квартиры. Для чего это нужно? Дело в том, что после подписания договора все документы по сделке отправляются в уполномоченный орган, занимающийся регистрацией подобных сделок. На проверку подлинности документов и законности сделки требуется 11 дней (не относится к ипотеке), в течение которых стороны находятся в подвешенном состоянии. До момента решения регистрирующего органа покупатель не должен передавать деньги продавцу, так как тот может деньги взять, а у государственный орган заявить, что он отказывается от сделки. В результате покупатель остался и без денег, и без недвижимости. То же самое обстоит и в случае, если бы право собственности переходило покупателю сразу после подписания договора. Поставив подписи, покупатель автоматически становился владельцем недвижимой собственности, а деньги мог бы и не передавать. Таким образом, теперь продавец лишался всего. Для того, чтобы избежать таких рисков, в практике купли-продажи недвижимости сформировалось два варианта разрешения проблемной ситуации: аккредитив и использование банковских ячеек.
Аккредитив – это банковская операция по зачислению суммы на счет покупателя на счет продавца с последующим снятием ее последним, но при соблюдении обязательных условий, а именно, предоставления в банк документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности покупателю.
Однако более распространенный способ – это аренда банковской ячейки. В этом случае продавец, покупатель и юрист подписывают договор аренды ячейки, в которую помещается сумма стоимости договора купли-продажи, с указанием условия ее последующего открытия. Например, в течение трех недель продавец может ее открыть, предоставив зарегистрированный договор купли-продажи, а по истечении этого срока покупатель, предоставив паспорт, может забрать свои деньги (если сделка по каким-то причинам не была зарегистрирована). В случае необходимости договор аренды может быть и продлен по соглашению сторон.