Многие люди, которые оформляются ипотеку, не могут справиться со своими долговыми обязательствами. При этом зачастую они вынуждены искать новые источники дохода. И одним из них является сдача ипотечной квартиры в аренду. Но как правильно осуществить сделку? Даст ли свое разрешение банк и нужно ли вообще спрашивать кредитора? Многие заемщики далеко не всегда знают ответы на указанные выше вопросы.
Если внимательно почитать закон «Об ипотеке», то с него можно почерпнуть, что клиенты банков имеют полное право сдавать заложенное имущество в аренду, но только при выполнении ряда условий. В частности, срок аренды не должен превышать период кредитования. Кроме этого, передавать имущество в аренду можно только для использования по назначению. К примеру, если недвижимость предназначена для жилья, то его необходимо сдавать только для этих целей, но никак не для ведения бизнеса или офиса.
Есть и еще одно важное «но», о котором многие почему-то забывают. Сдавать в аренду ипотечное жилье можно без согласия банка, но только в случае, когда соответствующий пункт есть в договоре. По факту же многие кредитно-финансовые учреждения допускают аренду только с их письменного согласия и никак иначе.
С другой стороны есть закон, согласно которого заемщик после оформления всех документов становится владельцем жилья. При этом данный факт будет подтверждать свидетельство о регистрации прав собственности. Но есть и оговорка, согласно которой недвижимость передается финансовому учреждению в залог. Вполне естественно, что кредитор имеет полное право вести контроль состояния имущества, а также знать, кто фактически проживает в ипотечном жилье. При этом у хозяина квартиры есть полное право регистрировать в ипотечной недвижимости своих членов семьи. Единственное условие заключается в том, что банк должен знать об этом намерении с письменного заявления заемщика.
Если же работниками банка был выявлен факт незаконного вселения людей или сдачи недвижимости в аренду, то заемщик будет оштрафован. При этом размер штрафа обычно указывается в ипотечном договоре. Еще один вариант развития событий при нарушении договора – досрочное погашение займа и расторжение ипотеки. Но чаще всего банки не идут на столь серьезные шаги – им важнее ответственность клиента и выплата последним штрафов, а также остатка задолженности. Более того, банк редко когда проверяет ипотечные квартиры, ведь для этого нужны дополнительные ресурсы.
Как бы то ни было, финансовые учреждения не приветствуют подобные предпринимательские шаги клиентов. По сути, заемщик при сдаче квартиры в аренду преследует предпринимательские цели, а это значит, что размер страховки и ставка должны быть выше. Это связано с повышенными рисками, которые имеют место при сдаче квартиры арендаторам.
Но санкции банка – это не единственное «наказание», которое может ждать заемщика в случае выявления факта сдачи в аренду ипотечного жилья. Согласно действующего законодательства есть еще такой пункт, как ответственность перед налоговой инспекцией. Все доходы обязательно должны декларироваться. Более того, с них необходимо выплачивать подоходный налог (13 %). Чаще всего это требование закона не выполняется, но здесь уже заемщик берет на себя ответственность.
По факту многие зависит от финансового учреждения, которое выдает кредит. Следовательно, заемщик должен очень внимательно изучать кредитный договор на факт разрешения сдачи квартиры в аренду. При этом есть ряд банков, которым все равно, кто живет в квартире. Для них главное, чтобы заемщик своевременно совершал платежи по кредиту.
Таким образом, для многих людей ипотечное жилье – это отличный прибыльный актив. При этом уровень доходов у заемщика возрастает, а взносы остаются фиксированными. Так что считайте и решайте сами.