Риск типа собственности (недвижимости, имущества) означает неверный выбор конкретного типа недвижимости при общей благоприятной ситуации для развития рынка недвижимости.
Риск изменения соотношения спроса и предложения. Поскольку основными факторами, регулирующих рынок любых товаров и услуг, есть спрос и предложение, в результате их взаимодействия создается рынок продавцов или рынок покупателей. Однако на рынке доходной недвижимости есть ряд существенных особенностей, для выяснения которых необходимо в каждый определенный период времени проанализировать факторы, влияющие на рынок недвижимости.
Риск местоположение определяется условиями местного рынка и перспективами социально-экономического развития региона, которые обусловлены притоком и оттоком капитала из региона, уровнем дифференцированной занятости трудоспособного населения, криминогенной ситуацией в регионе, отношением населения к частному и иностранному капиталу, возможностями межэтнических и социально-экономических и вооруженных конфликтов, экологией региона и т.д., то есть теми факторами, по которым доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной.
Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Убытки по арендным кредитам несет владелец, потому что для выселения арендатора и подготовки помещения для нового арендатора нужно время. Этот тип риска чаще всего характерен для недвижимости с одним-единственным арендатором.
Физический износ и старение также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень функционального износа, так как он в большей степени зависит от разработок новых технологий.
Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения заключается в том, что власть требует непредвиденных расходов или повышают налоги на собственность (имущество, недвижимость). Изменения или в законодательном регулировании, или в налогообложении в том случае, если они непредсказуемы, могут изменить денежный поток доходов от недвижимости по сравнению с ожидаемым.
Риски инфляции и реинвестирования — относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось, из-за инфляции. Чем больше срок аренды, тем выше такой риск.
Риск снижения ликвидности. Ликвидность рынка недвижимости по всем типам недвижимости определяется на макроуровне следующими факторами:
социально-экономической ситуацией в стране, регионе;
доступностью кредитов, которая определяется государственной политикой (если правительство проводит политику «Дорогих денег», кредит менее доступен в силу высоких процентных ставок);
политикой коммерческих банков сокращают или расширяют кредитование под залог недвижимости.
Знакомство с рисками при оценке имущества на примере рисков характерных для доходной недвижимости
