Під підходом до оцінки вартості нерухомості розуміється певний методологічний погляд на природу вартості об’єкта нерухомості, що відображає певну економіко-теоретичну концепцію вартості та ціни. Відповідно до цього можна говорити про три основні підходи до визначення вартості нерухомості: витратний (базується на концепції витрат), дохідний (заснований на теорії корисності та очікувань) та порівняльний (теоретичною базою є теорія попиту та пропозиції).
Витратний підхід доцільно використовуватиме проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу чи оренди якого обмежений, спеціалізованого нерухомого майна, зокрема нерухомих пам’яток культурної спадщини, споруд, передавальних механізмів тощо.
Порівняльний підхід базується на порівнянні ринкової вартості об’єкта-аналогу з об’єктом, що оцінюється. Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур:
– збирання та проведення аналізу інформації про продаж або пропозиції подібного нерухомого майна та визначення об’єктів порівняння;
– вибір методу розрахунку вартості об’єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;
– зіставлення об’єкта оцінки з об’єктами порівняння з подальшим коригуванням цін продажу або цін пропозиції об’єктів порівняння;
– Визначення вартості об’єкта оцінки шляхом урахування величини коригувальних поправок до вартості об’єктів порівняння;
– Узгодження отриманих результатів розрахунку.
Інформація про продаж та пропозицію такого нерухомого майна має відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті №1.
Зіставлення об’єкта оцінки та об’єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об’єкта порівняння, ціна одиниці площі чи обсягу тощо.
Узгодження отриманих величин вартості об’єктів порівняння здійснюється:
– за величинами вартості об’єктів порівняння, що найчастіше зустрічаються;
– на основі визначення середньозваженої вартості;
– за вартістю об’єкта порівняння, що зазнав найменшої кількості коригувань;
– на основі вартості об’єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропозиції) та характеристики яких найбільш достовірні;
– застосуванням інших оціночних процедур, що обґрунтовуються у звіті про оцінку майна.
Прибутковий підхід заснований на обліку принципів найефективнішого використання та очікування, згідно з якими вартість об’єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найефективнішого використання об’єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.
Дані про фактичний валовий доход (фактичні операційні витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від існуючого використання об’єкта оцінки, можуть застосовуватися у разі, якщо вони відповідають ринковим даним щодо такого нерухомого майна.
Під час проведення оцінки також враховуються типові умови договорів оренди такого нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування при прогнозуванні розміру орендної плати з метою приведення її у відповідність до типових умов ринку оренди такого нерухомого майна. Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати у порядку, визначеному законодавством, враховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди такого нерухомого майна.
У разі якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати у порядку, визначеному законодавством, враховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди такого нерухомого майна.
Під час проведення розрахунків у межах дохідного підходу застосовуються метод прямої капіталізації чи метод непрямої капіталізації (метод дисконтування грошових потоків).
Тепер, знаючи які підходи застосовуються при оцінці нерухомості, Ви разом із кваліфікованою підтримкою навчитеся застосовувати їх професійно! Запрошуємо на крафт-класи з підготовки оцінювачів. Ласкаво просимо!